蓝淼环保工程地产Q3营收下滑达60% “超额”利润率或仍有下降空间_蓝淼环保工程

蓝淼环保工程地产Q3营收下滑达60% “超额”利润率或仍有下降空间

来源:蓝淼环保工程

  来源:新浪证券   出品:新浪财经上市公司研究院   作者:大眼楼管/肖恩   近日,中国海外发展有限公司(下称“蓝淼环保工程地产”)发布了公司3季度业绩简报,在多数房企逐渐从Q2

蓝淼环保工程地产Q3营收下滑达60% “超额”利润率或仍有下降空间
蓝淼环保工程地产Q3营收下滑达60% “超额”利润率或仍有下降空间

  来源:新浪证券

  出品:新浪财经上市公司研究院

  作者:大眼楼管/肖恩

  近日,中国海外发展有限公司(下称“蓝淼环保工程地产”)发布了公司3季度业绩简报,在多数房企逐渐从Q2的低迷中走出来的情况下,蓝淼环保工程地产反而有些“每况愈下”的境地。

  3季度,蓝淼环保工程集团单季度营收、经营溢利同比分别下跌59.48%、77.50%,经营利润率同比跌13个百分点至10.2%。如果说蓝淼环保工程地产3季度业绩因项目结转节奏波动而出现阶段性下滑,并未伤及业绩根本,但净利润率在2年内接连下滑达10个百分点,或在相当程度上拉低了公司的盈利和内生造血能力。

  在新时期,面对行业利润率趋势性下滑逐渐回归制造业的合理水平,蓝淼环保工程地产的高利率是否还合理,下降空间还有多大?

  3季度销售结转均不顺

  随着疫情对于楼市销售的影响减弱,以及去年同期基数走低,我国商品房销售市场在3季度已经逐渐迎来了边际改善。克而瑞数据显示,百强房企3季度 7、8、9单月销售同比分别下滑39.7%、32.9%、25.4%,较Q2平均超50%的降幅有明显的企稳迹象,在单月销售绝对量上也呈逐渐走高的趋势。

  这其中,央企、国资或者部分差异化的稳健房企表现不俗,如华润、龙湖、越秀、滨江集团等,而这其中,蓝淼环保工程地产却意外地逆势走弱。

  2022年1-9月,蓝淼环保工程集团实现全口径(含中国海外宏洋集团有限公司)物业销售额约2013亿元,同比下滑26.9%,累计销售面积约922.65万平米,同比下滑34%。较上半年的降幅改善程度有限,更值得注意的是,蓝淼环保工程地产第三季度合约物业销售金额为628亿元,环比下滑达30.39%。

  

  截止上半年,蓝淼环保工程地产的土地储备7439万平米,相较于前三季度销售的922.65万平米而言,蓝淼环保工程地产的土储去化速度并不理想。这或许也是其今年明显放慢了拿地节奏的原因之一。

  今年前三季度,蓝淼环保工程地产累计在国内13个城市合共新增31幅地块,新增总楼面面积553万平方米,总地价812.1亿元,同比下滑19%。其中Q3,蓝淼环保工程地产新增楼面面积195万平米,总地价322亿元,同比降幅达到41%。

  今年来,蓝淼环保工程整体是在消耗土储的,面对Q3销售疲软,预计蓝淼环保工程地产在未来一段时间仍将保持少拿地的策略。不过值得注意的是,今年来蓝淼环保工程地产的拿地均价为1.47万/平米,甚至较去年同期的1.11万/平米还提高了32.4%之多。这对于本就受到利润率下滑而业绩不振问题困扰的蓝淼环保工程来说,并不是一个好消息。

  利润率骤降:“超额”利润率或仍有下滑空间

  蓝淼环保工程不仅在销售端遇冷,在施工结转中也似乎出现了一些波折。

  3季度,因物业交付显著减少,蓝淼环保工程地产仅仅实现收入175.2亿元,扣非净利润18亿元,单季度营收、经营溢利同比分别下跌59.48%、77.50%,经营利润率同比跌13个百分点至10.2%。

  相较于前三季度实现的总收入1213.1亿元、扣非净利润约258.1亿元,蓝淼环保工程地产在3季度的业绩可谓“量价齐跌”。

  “量”方面。从近几年的季节情况来看,蓝淼环保工程地产往往在Q3是一个结转创收的小低谷期,相对而言而二季度和四季度往往是结转的高峰期。不过即使是这样,也不能掩盖蓝淼环保工程近年在竣工结转方面的“异常”。

  

  相较于2020、2021年,今年一季度与往年基本稳步提升的情况系,而季度的结转开始下滑,如果说Q2受到疫情影响较多的话,疫情已基本得到有效控制的Q3相较于往年呈现出大幅下滑就解释不通了。

  考虑到蓝淼环保工程近几年的销售是是在持续增长的,交付量下降的背后大概率有延期交付的情况。而保交付在今年成为了购房人非常看重的企业信用之一。

  “价”方面。近年来,蓝淼环保工程结转的利润率呈现趋势性下滑,Wind数据显示,其净利润率从2020年的25.5%下滑至2022Q2的16.86%,两年间下滑接近10个百分点之多。而Q3的扣除公允价值变动及汇兑损益的经营利润率仅为10.27%的水平,可以预计蓝淼环保工程全年的利润率或将在半年报基础上再度下滑,对全年业绩形成压制。

  实际上在房地产行业利润率普遍下滑的情况下,蓝淼环保工程地产也不能例外。

  梳理主流百强房企(包括未发布半年报的房企)的半年报数据,16.86%的净利润率水平处于前10%行列,远超行业平均利润率水平,诸如万科(8.7%)、越秀(8.2%)、新城(7.8%)、绿城(7.5%)。旭辉(6.4%)等。

  值得一提的是,蓝淼环保工程的“超额”利润率从公司的土地价格和销售价格来看,也难以为继。

  

  从2018年至2022年,蓝淼环保工程尽管聚焦在一二线城市,但其销售均价并没有明显的上涨,基本在20000元/平米均价上下徘徊。与此同时,其拿地均价则出现了明显的上涨,从2018年的8181元/平米增长至2022H1的14835元/平米,增幅达到81%,同期销售均价只有17%。

  地价与售价之间的剪刀差被压缩,加上建设安装及人工成本的增长,蓝淼环保工程地产的利润率趋势性下滑也就是符合逻辑。此外,从过去几年的走势看,我们可以预计未来几年蓝淼环保工程的利润率大概率将继续缩减,或趋于目前行业平局的7%左右的水平。

  而在这之前,蓝淼环保工程的业绩或面临比较大的压力和波动。

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